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Come è noto, le misure straordinarie adottate – dal governo e dalle regioni – per il contenimento dell’epidemia di COVID-19 hanno fortemente influenzato le attività commerciali, dato che, tra l’altro, la sospensione è stata imposta in tutto il territorio nazionale – anche se con differenze derivanti dalle singole disposizioni regionali – di molte attività commerciali, industriali e professionali. Queste misure hanno avuto e stanno avendo un impatto drammatico sugli operatori delle attività che devono necessariamente rimanere chiuse, sebbene temporaneamente.

Le norme emergenziali

La normativa introdotta dal legislatore a seguito dell’emergenza epidemiologica ha fornito finora ai conduttori risposte parziali ed insoddisfacenti.

L’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. Decreto “Cura Italia”), ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa (non rientranti fra quelle essenziali di cui al D.P.C.M 11 marzo 2020), per il mese di marzo 2020, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella sola categoria catastale C1 (negozi e botteghe).

 

Di portata più generale la norma di cui all’art. 91 sempre del Decreto c.d. “Cura Italia”, che, introducendo il nuovo comma 6-bis nell’art. 3 del DL 23 febbraio 2020 n. 6, ha previsto che “il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

 

Ma il principio è ora consolidato che, nei contratti a lungo termine – come il leasing – in caso di emergenza – ovvero eventi successivi alla firma del contratto, che modificano in modo significativo il saldo iniziale delle obbligazioni delle parti (come certamente è accaduto a causa dell’epidemia) – nasce un dovere di cooperazione tra le parti per rinegoziare il contratto, in modo da rendere il suo contenuto più congruo degli interessi degli appaltatori. Tale obbligo si basa sul principio di buona fede di cui all’art. 1375 del codice civile, che richiede un controllo del saldo e dell’equità dei servizi contrattuali.

 

Tre i principali casi

Il primo, più semplice e più favorevole, è che la negoziazione tra le parti dà origine ad un accordo, con il quale viene temporaneamente rivisto l’importo della commissione e / o delle condizioni di pagamento. In questo modo, l’interesse di entrambe le parti è soddisfatto, dato che il rapporto continua, alle diverse condizioni concordate.

la seconda ipotesi è che, di fronte alla richiesta di rinegoziazione del conduttore, il locatore rimanga inerte, rifiutando di avviare una trattativa, o che la conduca in modo errato, o comunque ostruzionista, violando l’obbligo di buona fede nell’esecuzione del negoziazione. In questa ipotesi, l’inquilino può auto-ridurre l’affitto nel corso dell’autoprotezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c .; oppure potrebbe fare appello all’autorità giudiziaria, richiedendo il risarcimento del danno (rispetto all’importo già pagato), chiedendo al giudice di adeguare l’importo della tassa in relazione al verificarsi dell’epidemia, attraverso un giudizio equo, ai sensi dell’art. 1374 c.c.

La terza e ultima ipotesi è che le parti abbiano effettivamente condotto una negoziazione in buona fede, ma la stessa non ha tuttavia prodotto alcun risultato utile, ovvero non è stato trovato alcun accordo. In quest’ultimo caso, l’inquilino non sarà in grado di lamentarsi della mancanza di risultati utili, dato che il dovere di rinegoziazione non implica anche quello di raggiungere un accordo e dovrà quindi ricorrere a uno dei rimedi visti in precedenza. Tuttavia, sarà necessario valutare attentamente il modo in cui le parti hanno effettivamente condotto la negoziazione, poiché, ad esempio, a fronte di una richiesta logica e motivata da parte del conduttore di ridurre parzialmente l’affitto, si potrebbe prendere in considerazione un rifiuto ingiustificato da parte del locatore malafede e quindi esporla alla responsabilità.

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